Οι κίνδυνοι που συνεπάγεται η ιδιοκτησία ενός σπιτιού ως επένδυση

By | January 20, 2024

Είναι η ιδιοκτησία ενός σπιτιού μια επικίνδυνη επένδυση; εμφανίστηκε αρχικά σε Quora: ο τόπος απόκτησης και ανταλλαγής γνώσεων, ενδυναμώνοντας τους ανθρώπους να μάθουν από τους άλλους και να κατανοήσουν καλύτερα τον κόσμο.

Να ανταποκριθεί από τον Marco Giacoletti, επίκουρο καθηγητή οικονομικών στο Πανεπιστήμιο της Νότιας Καλιφόρνια, στο Quora:

Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού θεωρείται συχνά ως το αμερικανικό όνειρο, αλλά είναι επίσης μια σημαντική οικονομική απόφαση – αναμφισβήτητα μια από τις μεγαλύτερες που μπορεί να πάρει ένα άτομο ή μια οικογένεια. Εκτός από τα μέρη που στεγάζουν τους ιδιοκτήτες και τις οικογένειές τους, και τα μέρη όπου λαμβάνει χώρα η καθημερινή ζωή, τα σπίτια είναι επίσης επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία.

Ένα σπίτι περνά από πολλούς ιδιοκτήτες σε όλη του τη ζωή. μια μελέτη κατά την περίοδο 2019-2021 υπολόγισε ότι ο μέσος χρόνος που ένας ιδιοκτήτης σπιτιού διατηρεί το ίδιο σπίτι είναι 13 χρόνια. Δεδομένου ότι το μέσο σπίτι προς πώληση στις ΗΠΑ το 2019 χτίστηκε το 1978, μπορούμε να δούμε ότι τα σπίτια αλλάζουν χέρια αρκετές φορές κατά τη διάρκεια της ζωής τους. Κατά τη στιγμή της μεταπώλησης, οι ιδιοκτήτες πραγματοποιούν κέρδη από τις τιμές (κεφαλαιακά κέρδη) ή ζημίες. Αυτά τα κέρδη τιμών ήταν θετικά και μεγάλα, κατά μέσο όρο, στις Ηνωμένες Πολιτείες τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Ο δείκτης S&P Case Shiller, ο οποίος παρακολουθεί την αύξηση των τιμών μεταπώλησης κατοικιών, έδειξε μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 4,8% από το 2000 έως το 2022, με αποκορύφωμα μια εντυπωσιακή αύξηση 280% σε ολόκληρη την περίοδο.

Ωστόσο, αυτή η αύξηση συνοδεύεται από σημαντική μεταβλητότητα. Ο χρόνος αγοράς και πώλησης, καθώς και η τοποθεσία, μπορούν να επηρεάσουν δραστικά την απόδοση αυτής της επένδυσης. Για παράδειγμα, μεταξύ 2006 και 2012, ο ετήσιος ρυθμός ανατίμησης των τιμών του δείκτη στις ΗΠΑ ήταν -3,2%. Οι ανισότητες στους ρυθμούς ανάπτυξης είναι ακόμη πιο έντονες όταν συγκρίνονται διαφορετικές μητροπολιτικές περιοχές και γειτονιές. Για παράδειγμα, στην περιοχή του μετρό του Λος Άντζελες μεταξύ 2000 και 2022, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από 7% ετησίως στο Culver City, αλλά μόνο 5,6% στο Montebello. Συνολικά, οι τιμές κατοικιών στο Λος Άντζελες αυξήθηκαν κατά 6% ετησίως και σε σύγκριση, οι τιμές κατοικιών στο Ντιτρόιτ αυξήθηκαν κατά 2,3% ετησίως μεταξύ 2000-2022.

Εκτός από αυτές τις συνιστώσες του χρόνου και της τοποθεσίας, υπάρχει ένα σημαντικό στοιχείο «ιδιοσυγκρασιακός κίνδυνος στέγασηςΑυτή είναι μια διακύμανση στα κέρδη τιμών που δεν μπορεί να αποδοθεί σε διακυμάνσεις σε όλη την αγορά (ακόμη και όταν εξετάζονται πολύ στενές τοπικές αγορές όπως οι ταχυδρομικοί κώδικες), αλλά είναι πολύ συγκεκριμένη για την ατομική πώληση ενός σπιτιού.

Οι εργασίες σε αυτόν τον τομέα έχουν δείξει ότι ο ιδιότυπος κίνδυνος μπορεί να είναι ο σημαντικότερος μοχλός του κινδύνου στέγασης. Στη δική μου έρευνα, όταν αναλύω τον συνολικό κίνδυνο ενός σπιτιού σε κίνδυνο τοπικής αγοράς (διακυμάνσεις σε επίπεδο ταχυδρομικού κώδικα) και ιδιοσυγκρασιακό κίνδυνο, διαπιστώνω αυτόν τον ιδιότυπο κίνδυνο ξεπερνά τον κίνδυνο της τοπικής αγοράς, ειδικά για μικρότερες περιόδους κράτησης. Δείχνω στοιχεία ότι ο ιδιότυπος κίνδυνος συνδέεται με τη μοναδικότητα κάθε κατοικίας και συναλλαγής και επηρεάζεται από παράγοντες όπως το ενδιαφέρον του αγοραστή και η ρευστότητα της αγοράς κατά τη στιγμή της πώλησης. Η ποικιλομορφία στις αξιολογήσεις των αγοραστών και η περιορισμένη ομάδα δυνητικών αγοραστών ανά πάσα στιγμή μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά διαφορετικές τιμές πώλησης για το ίδιο ακίνητο. Για παράδειγμα, ο John που του αρέσει να περνά χρόνο σε εξωτερικούς χώρους με τον σκύλο του μπορεί να εκτιμά μια πισίνα και έναν κήπο στην ιδιοκτησία και να μην ενδιαφέρεται για ένα μικρότερο σαλόνι, κουζίνα και τραπεζαρία. Ένας άλλος πιθανός αγοραστής μπορεί να έχει αντίθετες προτιμήσεις. Το γεγονός ότι μια αγγελία για ένα σπίτι με πισίνα καταλήγει να επισκέπτεται ή όχι ο Γιάννης μπορεί να δημιουργήσει σημαντικές διαφορές στην τιμή πώλησης. Αυτή η συνιστώσα «αντίστοιχου κινδύνου» αγοραστή είναι βασικός μοχλός του ιδιότυπου κινδύνου.

Κι εγώ αυτό νομίζω η σημασία του ιδιότυπου κινδύνου μειώνεται όταν το σπίτι διατηρείται για μεγαλύτερη περίοδο διακράτησης. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο ιδιοσυγκρασιακός κίνδυνος καθορίζεται συγκεκριμένα από το αντίστοιχο αποτέλεσμα κινδύνου που εμφανίζεται τη στιγμή της πώλησης. Επομένως, όσο μεγαλύτερο είναι το διάστημα μεταξύ των μεταπωλήσεων, τόσο χαμηλότερος είναι ο μέσος αντίκτυπος αυτού του κινδύνου ανά έτος κατοχής. Το παρακάτω σχήμα απεικονίζει αυτό το σημείο σε βάθος:

Το αριστερό πλαίσιο του σχήματος αντιπροσωπεύει το διάμεσο, το άνω τεταρτημόριο και το κάτω τεταρτημόριο του μεριδίου του ιδιότυπου κινδύνου στους ταχυδρομικούς κώδικες της Καλιφόρνια για περιόδους στέγασης μεταξύ 2 και 15 ετών. Πρώτον, ο ιδιότυπος κίνδυνος καθορίζει το μεγαλύτερο μερίδιο κινδύνου για τις περισσότερες περιόδους διακράτησης. Δεύτερον, το ποσοστό μειώνεται με την περίοδο διατήρησης, σε όλους τους ταχυδρομικούς κώδικες. Για τον διάμεσο ταχυδρομικό κώδικα, το ιδιότυπο μερίδιο είναι κοντά στο 70% εάν το σπίτι διατηρείται για 2 χρόνια και λιγότερο από 50% εάν το σπίτι διατηρείται για περισσότερα από 15 χρόνια.

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, αυτό οφείλεται σε ορισμένες ιδιόμορφες ιδιότητες του ιδιότυπου κινδύνου, σε αντίθεση με τον κίνδυνο τοπικής αγοράς. Κατά τη διάρκεια της περιόδου κατοχής (χρόνος μεταξύ μεταπώλησης) μιας κατοικίας, το ύψος του κινδύνου (ή αλλαγής) ανά έτος της συνιστώσας της τοπικής αγοράς είναι περίπου το ίδιο, ανεξάρτητα από τη διάρκεια της περιόδου κατοχής. Ωστόσο, το ποσό του ιδιότυπου κινδύνου ανά έτος μειώνεται.

Στη συνέχεια, το δεξί πλαίσιο του σχήματος αντιπροσωπεύει τον διάμεσο συνολικό ετήσιο κίνδυνο ενός νοικοκυριού, σε όλες τις περιόδους κατοχής. Η συνεχής γραμμή δείχνει εκτιμήσεις των δεδομένων. Δεδομένου ότι ο ιδιότυπος κίνδυνος αντιπροσωπεύει ένα μεγάλο κλάσμα του συνολικού κινδύνου, ο συνολικός κίνδυνος ανά έτος μειώνεται επίσης με την περίοδο διακράτησης. Είναι 15% για περίοδο κατοχής 2 ετών και περίπου 11,5% για περίοδο κατοχής 15 ετών. Η διακεκομμένη γραμμή στο ίδιο πλαίσιο δείχνει τις συνολικές τιμές κινδύνου στέγασης, εάν το ιδιότυπο στοιχείο «αναγκαζόταν» να είναι το ίδιο σε όλες τις περιόδους διακράτησης. Μπορούμε να δούμε ότι αυτό θα υποτίμησε τον συνολικό κίνδυνο σε μικρές περιόδους διακράτησης και θα τον υπερεκτιμούσε σε μεγάλες περιόδους διακράτησης.

Οι αριθμητικές εκτιμήσεις στο σχήμα μπορούν να ερμηνευτούν κάνοντας μερικές απλοποιημένες στατιστικές υποθέσεις. Ας πούμε ότι για τον μέσο ταχυδρομικό κώδικα, η μέση ετήσια αύξηση των τιμών σε μια δεδομένη περίοδο διακράτησης ήταν 5%. Εάν η περίοδος διακράτησης είναι 2 χρόνια, 7 στα 10 νοικοκυριά στον ταχυδρομικό κώδικα θα δουν κεφαλαιακά κέρδη μεταξύ -10% και 20%. Εάν η περίοδος διακράτησης είναι 15 έτη, 7 στις 10 κατοικίες θα επιτύχουν κέρδη κεφαλαίου μεταξύ -6,5% και 16,5%. Ως εκ τούτου, ο κίνδυνος αύξησης των τιμών είναι αρκετά μεγάλος, εφόσον ληφθεί υπόψη η ιδιότυπη συνιστώσα. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να μειώσουν τον ετήσιο κίνδυνο της επένδυσής τους διατηρώντας τα σπίτια τους περισσότερο.

Βιβλιογραφικές αναφορές:

  1. Τα στοιχεία για τα χαρακτηριστικά στέγασης στις ΗΠΑ είναι διαθέσιμα μέσω της Αμερικανικής Έρευνας Στέγασης.
  2. Στοιχεία για τη θητεία των ιδιοκτητών (περίοδοι κατοχής).
  3. Δείκτες Case Shiller της Federal Reserve Bank of St. Louis S&P
  4. Ευρετήρια σε επίπεδο ταχυδρομικού κώδικα Zillow.
  5. Giacoletti, Marco, 2021, «Idiosyncratic Risk in Real Estate Markets», Financial Studies Review, 2021, Τόμος 34(8), σελίδες 3695-3741.
  6. Landvoigt, Tim, Monika Piazzesi και Martin Schneider 2015. “The San Diego Real Estate Market(s)” American Economic Review 105(4), 1371-1407.
  7. Piazzesi, Monika, Martin Schneider και Selale Tuzel 2007. «Housing, Consumption and Asset Prices». Journal of Financial Economics 83, 531-569.
  8. Sagi, Jacob, 2021, “Asset-level risk and απόδοση στις επενδύσεις σε ακίνητα”, Review of Financial Studies, τομ. 34(8), σελίδες 3647-3694.

Αυτη η ερωτηση εμφανίστηκε αρχικά σε Quora – το μέρος για την απόκτηση και την ανταλλαγή γνώσεων, δίνοντας τη δυνατότητα στους ανθρώπους να μάθουν από τους άλλους και να κατανοήσουν καλύτερα τον κόσμο.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *